どうも！皆さん、週初めは上手く稼働できましたか？

僕は、ずっと溜まっていた鬱憤が、爆発してしまい顔を赤くして真剣に怒ってしまいました。 でも、怒った後に少し後悔。。。 なかなか大人になれない自分ですが気を取り直して、明日からも頑張ります！

さて、空室率にもイロイロあるって知っていますか？ 皆さんが、一般的にいる空室率って、全所帯の内に何所帯空いているかというモノだと思います。 でも、これって分かりやすいのですが、メチャクチャ曖昧なデータですよね。 だって、ある一時点についての数値ですので、実際のところあんまり参考にならないです。

空室率０％と言っていても、翌日には空室率１０％ってこともあり得ますもんね〜。 いわゆる上記の空室率は「時点における空室率」と言われています。 ですから、僕はもう少し精密な空室率で考えているんですね。 それが「稼働における空室率」です！ これは、どういうものかというと、その名の通りなのですが、実際にどのくらい稼働しているかで割り出すものです。 簡単な数式としては・・・ （解約戸数×平均空室日数）÷（全戸数×365日）となります。 数式では、モジャッとするだけですので、具体的にはこんな感じです。

例えば、８所帯のアパートで１年間の内に2戸解約して、次の入居まで100日要したとすると。 （2×100）÷（8×365）＝6.8％ これですと、かなり客観的データとして投資研究を行えますよね〜。 今のご時世ですと、努力しないオーナーさんの物件じゃ、１００日の空室期間なんてザラです。 ひどいところでは１年以上入居が決まらないので、このくらいは可愛いかもですね。 いずれにしても、空室率を下げるには、①早期入居＋②解約率を下げることが大事となります。 さらに、「総賃料における空室率」を知ってますか？ これは、空室そのものではなくって、賃料で考えていきます。 例えば、月額総賃料が80万円の物件があったとします。

１年間ずっと満室だとすると80万円×12ヶ月＝960万円となりますよね♪ でも、実際の所、オーナーの懐には860万円しか入って来なかった場合を想定すると・・・ （960万円−860万円）÷960万円＝10％　です。 この測定方法が、事業収支上はもっとも正確だと思いませんか？

この10％には、「空室」だけではなくて「値引き交渉後の賃料損失」や「家賃滞納」 含まれていますので、かなり正確です。不動産投資には、このくらいの精密さは欲しいものなのですね〜。 結局のところ、数字なんていくらでも人間の思惑次第で、操作できちゃうのです。 特に、不動産業者が空室率を下げるために「家賃下げましょう」と言いますけど、僕から言わせるとぜんぜん問題解決になってません（笑） 数字は嘘はつきませんが、数字を利用して説得してくる悪い業者もいるので、見極めましょうね〜♪ 〜まとめ〜 空室率には、下記の３つがあるんですね〜。

①時点における空室率 ②稼働における空室率 ③総賃料における空室率 事業収支上、大事にしたいのは③です！ 重要度順に言うと③＞②＞①となります。